Alquiler (viviendas) con opción de compra: nueva regulación del IVA.

Hemos comentado recientemente las modificaciones en la aplicación del IVA, en las operaciones de arrendamiento de viviendas con opción de compra, que pasan de tributar al 16% al 7%. Modificaciones recogidas en la Ley 11/2009 conocida como Ley SOCIMI.

Es evidente la importancia y transcendencia, para empresas inmobiliarias con ingentes cantidades de viviendas sin vender, la reducción en el IVA aplicable. No obstante, todavía existen dificultades, en relación con el IVA, para la adecuada conversión de una parte de las viviendas en venta en oferta de vivienda en alquiler en opción de compra. La legislación, y su aplicación por la Agencia Tributaria, en la situación actual, supone la calificación de autoconsumo a efectos de IVA y la consiguiente calificación de no deducible del IVA soportado por el promotor en la promoción de las viviendas. Esta situación según se anunció por responsables de la Dirección General de Tributos, DGT, (Sr.Verdún y Sr. Gascón) la semana que viene, con la correspondiente consulta de la DGT, se modificaría dejando de considerarse, a estos efectos, autoconsumo la reclasificación vivienda en venta/ vivienda en alquiler con opción de compra.

Y la última novedad, por esta entrada, que viene a optimizar la conversión que comentamos del parque de viviendas destinadas a la venta en viviendas destinadas al alquiler con opción de compra, es la flexiblización en la renuncia de la opción de compra, en su caso, por el arrendatario, permitiendo que los nuevos contratos no supongan la rectificación del IVA deducido por el promotor.

Celebramos, por supuesto, por la coherencia y oportunidad de las medidas orientadas al mercado del alquiler con opción de compra, es cierto que se han hecho esperar, pero por fin llegan. Reiteramos que la primera (IVA al 7%) está aprobada y publicada en el BOE y las otras dos en los próximos días se deben publicar.

Y, como no podía ser de otra forma, avanzamos hacia el nuevo año y el IVA 2010 se va clarificando.

¿Tendremos más cambios? Si son como éstos que vengan muchos. ¿Qué pensáis? ¿Bajarán las viviendas y los alquileres?

Entradas relacionadas:

• Arrendamiento con opción de compra (empresas inmobiliarias): tratamiento contable.

Declaraciones Informativas 2009

La Agencia Tributaria ha puesto en funcionamiento un portal que reúne información sobre las novedades de la próxima Campaña de Declaraciones Informativas 2009 y permite consultar los proyectos de Órdenes que aprueban nuevos modelos de declaración.

Se trata de normas en tramitación susceptibles de sufrir algún cambio en su contenido, que se incluyen por su indudable interés para los contribuyentes; pero, en todo caso, a la hora de presentar el correspondiente modelo se atenderá a la normativa vigente, es decir, a la Orden definitivamente aprobada y publicada en el BOE.

Este portal se mantendrá hasta la publicación del portal de Campaña definitivo.

Avance Informativas 2009

• Novedades
  • Modelo 159
  • Modelo 181
  • Modelo 184
  • Modelo 190
  • Modelos 111 y 117
  • Modelo 193
  • Modelo 349
  • Modelo 390
  • Tratamiento de las declaraciones complementarias y sustitutivas

Normas en tramitación

En este apartado se recogen proyectos de Órdenes que aprueban determinados Modelos de declaración. Se trata de normas en tramitación, susceptibles de sufrir algún cambio en su contenido.

Se incluyen por su indudable interés para los contribuyentes, pero en todo caso, a la hora de presentar el correspondiente modelo se atenderá a la normativa vigente, es decir, a la Orden definitivamente aprobada y publicada en el BOE.

• Proyecto de Orden Ministerial del modelo 181
• Proyecto de Orden Ministerial del modelo 190
• Proyecto de Orden Ministerial del modelo 349
• Proyecto de Orden Ministerial del modelo 390

• Forma y plazo de presentación
  • Forma de presentación
  • Plazos de presentación
  • Y también le puede interesar
    • Solicitud de Dirección Electrónica Única – DEU
    • Correo electrónico seguro – Entidades suministradoras del servicio
    • Verificar propiedades de un certificado electrónico

Últimas modificaciones (mantenimiento 400 euros) en el IRPF.

El tira y afloja de la negociación presupuestaria para conseguir el máximo respaldo a las cuentas del Estado continúa con los retoques de la subida de impuestos planificada por el Gobierno y que se recoge en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2010.

Ahora, se trata, de la deducción de los 400 euros en el IRPF que se mantendrá para las rentas más bajas. Según publica EFE la deducción de 400 euros anuales se aplicará para las rentas con una base imponible inferior a 8.000 euros y tendrá carácter progresivo para las comprendidas entre esa cantidad y 12.000 euros, con el objetivo de garantizar la equidad fiscal.

Por otra parte, parece que se ha llegado a un acuerdo, en relación con la conocida como  Ley Beckham, referente a la fiscalidad de los trabajadores extranjeros no residentes, con rentas superiores a 600.000 euros anuales tributen, el IRPF de no residentes al tipo general, del 43%, y no al del 24% como sucede en la actualidad.

En relación con los 400 euros recordamos que:

• La deducción se aplica a partir del año 2008 y años siguientes hasta que la norma sea modificada. Se estableció sus efectos a partir del día 1 de enero de 2008.
• Se aplica a los contribuyentes que obtengan rendimientos del trabajo (incluidos pensionistas) y de actividades económicas en los términos previstos en la norma.
• Se configura como una deducción de la cuota líquida del IRPF.
• En el año 2008, en las nóminas del mes de junio, las retenciones se redujeron  en unos 200€ cómo máximo y el resto del importe, hasta 400€, se aplicó en los restantes meses hasta finalizar el año (a través de una rebaja en el tipo de retención aplicable en los mismos).
• En relación con los autónomos, aquellos que realicen pagos fraccionados se beneficiaron a partir del pago fraccionado del mes de julio de una deducción de 200 € y de 100 € en cada uno de los dos siguientes pagos (octubre 2008 y enero 2009), mientras que para los demás casos se aplicó la deducción cuando presentaron la declaración del IRPF.
• En el año 2009, el nuevo tipo de retención aplicable durante todo el año ya tendrá en cuenta la nueva deducción de 400 euros, por lo que la retención finalmente soportada se verá reducida en una cuantía de hasta 400 euros. En cuanto a los autónomos, los pagos fraccionados se minorarán en 100 euros cada trimestre.

Si la nueva deducción de 400 euros se destina a rentas inferiores a 8.000 euros, nos preguntamos ¿Cuántos serán los beneficiados? ¿Será útil? ¿Qué pensáis?

Calendario fiscal (noviembre) 2009

Novedades en instrumentos de inversión inmobiliaria (SOCIMI e IICNI) y tributación en 2010 (I).

Resulta conocido la reciente aprobación de la nueva la Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.

Con el objeto de admitir la inversión indirecta se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

Creación SOCIMI

La creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer para las mismas ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial, a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de distribución de resultados, de manera que su cumplimiento permita a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen fiscal especial. Así, la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

Por su parte, las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) constituyen, en este momento, el más importante instrumento de canalización del ahorro hacia la inversión productiva. En relación con la inversión inmobiliaria centramos nuestra atención en las Instituciones de Inversión Colectiva de naturaleza inmobiliaria (IICNI).

Con carácter general, la constitución y la operativa diaria de una IIC tiene bastantes requisitos y obligaciones, entre los que destacan las restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos, que imposibilitan una gestión discrecional de activos y una concentración en valores concretos. Entre las exigencias regulatorias destacan las siguientes:

1. Restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos para la inversión: límites de inversión (no más del 5% del capital/patrimonio en un mismo inversor, con carácter general; limitación de los mercados aptos para inversiones).
2. Control y vigilancia del depositario; restricciones en la constitución (autorización previa por la CNMV; exigencia de una organización administrativa y de procedimientos de control interno; exigencia de un reglamento interno de conducta), y supervisión por la CNMV (aplicación de un régimen de infracciones; revocación de la autorización en caso de sanciones muy graves; suspensión de los efectos de la autorización en caso de sanciones graves o muy graves).
3. Capital social o patrimonio mínimo y número mínimo de accionistas o partícipes.
4. Obligaciones de información a los inversores, obligación de publicidad de participaciones significativas y obligación de auditoría anual.
5. Otras restricciones operativas: límites al endeudamiento; límites en operaciones con derivados; operaciones con valores no cotizados; coeficiente mínimo de liquidez; límites en las operaciones con administradores o gestores; prohibición de constituir garantía con los activos.

En relación con la tributación de los instrumentos de inversión inmobiliaria vamos a comparar los tradicionales IICMI, las arrendadoras de viviendas y las nuevas SOCIMI como mostramos en el esquema siguiente:

El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la base de una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos.

La existencia de una IIC (Sociedad o Fondo), a través de la cual el socio o partícipe canaliza sus inversiones, requiere, como mínimo, la aplicación del principio de neutralidad fiscal, que impide que el socio o partícipe de una Institución de Inversión Colectiva tribute más que si invirtiera directamente.

Este principio de neutralidad fiscal se articula, según los países, mediante uno de los dos siguientes sistemas: en unos países, quien tributa es la Institución de Inversión Colectiva y no lo hace el socio o partícipe y en otros (entre ellos, España), la Sociedad o Fondo están exentos de tributación, y tributa el socio o partícipe.

En nuestro país, las Sociedades y Fondos de Inversión, que deberían estar exentos de tributación para cumplir plenamente el principio de neutralidad, tributan no obstante al tipo del 1% y, a su vez, el socio o partícipe tributa por los dividendos percibidos y las ganancias patrimoniales realizadas, sin beneficiarse de la deducción por doble imposición de dividendos, al tipo único del 18%, el mismo que se aplica a los restantes rendimientos del ahorro (dividendos de acciones, intereses de Letras del Tesoro, Bonos u obligaciones, intereses de depósitos o de cuentas corrientes, etc.).

Si este régimen no se aplicase, los socios o partícipes de Instituciones de Inversión Colectiva, tributarían dos veces por el mismo concepto, lo que impediría el desarrollo de este tipo de Instituciones.

Resulta interesante la comparativa de regímenes fiscales, tomado de Deloitte, que pone de manifiesto las diferencias de tributación más relevantes, que en la próxima entrada detallaremos.

Por otra parte, ya hemos comentado en otras entradas la tributación del ahorro para 2010, en el IRPF e Impuesto de Sociedades (IS) con la redacción actual de los Presupuestos Generales del Estado que se están tramitando, con forme a los siguientes esquemas:

Fuente Esquemas : Deloitte.

Imagen: dreamstime.

IVA 2010:¡se clarifica!

Hemos comentado que la tramitación parlamentaria de los Presupuestos  Generales del Estado para 2010, y la aprobación de la conocida como ley de las SOCIMI, estaban generando novedades en relación con la regulación del IVA a partir del año 2010, calificando la situación como una confusión y, en estos momentos, se empieza a clarificar.

Efectivamente, como se esperaba la publicación de la regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Ley SOCIMI) incorpora modificaciones tributarias de interés.

En particular, en relación IVA, las modificaciones son las siguientes:

• IVA en las facturas pendientes de cobro, se modifica la actual regulación de la Ley del IVA al respecto, actualizando plazos y precisando las condiciones para la calificación de un crédito como incobrable. Puede verse un análisis detallado aquí.
• Los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente, tributarán al tipo reducido del 7%.
• Las prestaciones de servicios siguientes tributarán al tipo reducido del 4%:

1. Los servicios de reparación de los vehículos y de las sillas de ruedas comprendidos en el párrafo primero del número 4.º del apartado dos.1 y los servicios de adaptación de los autotaxis y autoturismos para personas con minusvalías y de los vehículos a motor a los que se refiere el párrafo segundo del mismo precepto, independientemente de quien sea el conductor de los mismos.
2. Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

Entrada en vigor

• La modificación referente al IVA de los créditos incobrables entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la Ley en el BOE.
• Las modificaciones relacionadas con la tributación de aplicación a las rentas correspondientes a contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas que resulten exigibles desde la entrada en vigor de la presente Ley siempre que no se haya ejercitado dicha opción de compra.

Entradas relacionadas:

• Las permutas (inmobiliarias) en el IVA con sentido común (actualización 10-11-09).

Decálogo impositivo de un (contribuyente) español.

Hemos expresado con frecuencia la necesidad un marco impositivo: eficaz, progresivo, solidario, eficiente y equilibrado a la realidad económica de los contribuyentes y, necesariamente, condicionado a la situación presupuestaria del país.

¿Cumple nuestro sistema impositivo con los requerimientos enunciados?

Recogemos un decálogo que nos parece interesante en los siguientes términos:

1. La fiscalidad invade todas las funciones económicas: consumo, producción, comercio exterior, inversiones, etc.
2. Actualmente, la competitividad necesaria a efectos internacionales impide que el Estado pueda jugar arbitrariamente con los impuestos, pues vivimos en una economía globalizada, prácticamente sin fronteras.
3. Los diversos modelos económicos se comportan de manera muy diferenciada en cuanto a fiscalidad. En nuestro caso, casi siempre ha prevalecido el criterio recaudacionista, sin medir suficientemente los efectos de la presión fiscal en el desarrollo económico.
4. Además, el fisco en España estima en principio que todo empresario o profesional, persona física jurídica, por el mero hecho de ser cualquiera de esas dos cosas, tiene la presunción de defraudador y evasor de impuestos.
5. Un déficit presupuestario fuerte no puede resolverse, simplemente, con la subida de impuestos. Sobre todo cuando, como sucede ahora en España, los ingresos fiscales están en caída libre a consecuencia de la crisis.
6. Los efectos de un aumento de la presión fiscal en tales condiciones pueden contribuir a empeorar la situación por su incidencia negativa sobre la demanda y por disuadir determinadas inversiones, especialmente las extranjeras, que buscan siempre climas fiscales lo más cálidos posible.
7. Escoger los tributos indirectos para aumentar la recaudación va contra los más elementales criterios de progresividad fiscal, al afectar sobre todo a las clases medias y trabajadoras.
8. Adicionalmente, al elegirse el IVA como impuesto de mayor recaudación potencial, se produce la anomalía de gravámenes en cascada. Es lo que ya ocurre en España, con los carburantes, alcoholes, tabaco, etc., puesto que además de una imposición particularmente específica, en todos esos productos incide el IVA, al recaer sobre una base imponible en la que ya pesan los citados impuestos especiales.
9. Y si la elevación de impuestos no puede dar la felicidad al Gobierno —que en buena medida, como dijo Danton, sigue siendo el enemigo del pueblo—, tampoco da la felicidad la deuda pública a largo plazo. Porque en algún momento hay que pagarla.
10. En conclusión, el Gobierno lo que necesita es buscar la austeridad propia, y la eficiencia del gasto público, con políticas activas de empleo, en vez de polarizarse en una cobertura del paro cada vez más amplia, con menos incentivos para retornar al trabajo.

Fuente: intereconomía.

Los españoles (92,6%) contrarios a la subida de impuestos.

La subida de impuestos contenida en los Presupuestos Generales del Estado para el año 2010, en trámite de aprobación, es una de las medidas que más reacciones negativas ha cosechado en los últimos tiempos el Gobierno, de parte de la gran mayoría de los españoles.

El Diario ABC publica una encuesta en la que más del 92% de los encuestados se muestra contrario a la subida de impuestos como se muestra en el siguiente gráfico:

No obstante, las propuestas de los encuestados difieren:

• algo más de la mitad de los entrevistados, el 50,8 por ciento, consideran que lo que hay que hacer ahora, para salir de la recesión económica, es bajar los impuestos y no subirlos,
• el 41,8 por ciento cree que en estas circunstancias lo mejor es mantener la presión fiscal tal y como está y no poner las cosas más difíciles a los ciudadanos.

La oposición a la subida de impuestos es generalizada y procede de todas las capas sociales, desde los que más tienen a los que menos. Si se desglosan los resultados del estudio demoscópico por actividad y clase social de los encuestados,  se observa que:

entre las rentas medias el 47,6 por ciento cree que el Gobierno debería mantener los impuestos como están, mientras que el 43 por ciento opina que tendría que bajarlos, y el 8,1 por ciento, subirlos. Curiosamente, entre las rentas medias-altas hay una mayoría que considera que lo mejor sería dejar las cosas iguales (48,4 por ciento). En este grupo, un 11 por ciento ve acertada la subida de tributos. Las rentas más bajas, como es lógico, también apoyan mayoritariamente la bajada de impuestos (57,2 por ciento), y sólo un testimonial 2,7 por ciento considera que el Ejecutivo debería subirlos.

Fuente: ABC

Las devoluciones (mensuales) del IVA.

Resulta conocido que la gestión de las devoluciones de la Agencia Tributaria, fundamentalmente, por Renta y por IVA, presentan un retraso que excede, con frecuencia,  del periodo razonable para las comprobaciones de las declaraciones.

Ahora, más que nunca, nos debemos preguntar  ¿Tendrá problemas de liquidez la Agencia Tributaria?

Habría que recordar que la mayoría de las administraciones públicas españolas,  no se caracteriza por pagar en los plazos acordados y, a veces, contratados.

En la devolución mensual del IVA que se aplica desde el enero de 2009, la Administración señalaba: que:

Las declaraciones se presentarán por vía telemática, con periodicidad mensual y, a fin de hacer compatible la máxima agilidad en la percepción de devoluciones con la prevención del fraude fiscal, se establece la obligación para los inscritos en el registro de suministrar de forma periódica una declaración informativa con el contenido de los libros de registro llevados a efectos del IVA.

Es decir, se habilitó un proceso, excesivamente,  complejo en aras a la agilidad en la devolución. Plazo que se estimó en 30 días. En estos momentos según publica El Economista, se están realizando las devoluciones correspondientes al mes de mayo, cuando ya se han solicitado las devoluciones del mes de septiembre; esto supone un retraso de cinco meses.

No obstante, existen devoluciones de la Agencia Tributaria con un retraso, superior a los  5 meses, como sucede con bastantes declaraciones de renta (presentadas en abril) y, por supuesto, devoluciones de Iva, conforme a la reglamentación de la devolución anual, presentadas en enero de 2009.

Reconocemos que la sensibilidad no es un factor determinante en la gestión de las devoluciones pero, a buen seguro, es cierto que  las devoluciones pendientes podrían aliviar la precaria liquidez de empresas y familias que esperan los importes que les corresponden.

Ahora, más que nunca, un esfuerzo de gestión, si fuera necesario, y financiero, en su caso,  por parte de la Administración Tributaria sería necesario.

¿Que pensáis? ¿Tenéis devoluciones pendientes? Esperamos vuestros comentarios.

Utilidades (Agencia Tributaria).

Tramitaciones:

• Estado de la tramitación de la devolución solicitada

Entradas relacionadas:

• Devengo (cobro-pago) del IVA.

Tributación en la adquisición de la vivienda.

Concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas).

Se entiende por primera entrega de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

• Las primeras entregas de viviendas (viviendas nuevas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
• Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

Concepto de vivienda y tipo de IVA aplicable a la compra

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define:

la vivienda como edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica.

La Ley Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA; sin embargo, cuando establece el tipo impositivo aplicable a la entrega de las mismas preceptúa que se aplicará el tipo impositivo reducido del 7% a la entrega de edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades.

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido. El IVA que soporta el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

• 7% con carácter general
• 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.