Novedades en instrumentos de inversión inmobiliaria (SOCIMI e IICNI) y tributación en 2010 (I).

Resulta conocido la reciente aprobación de la nueva la Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.

Con el objeto de admitir la inversión indirecta se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

Creación SOCIMI

La creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer para las mismas ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial, a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de distribución de resultados, de manera que su cumplimiento permita a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen fiscal especial. Así, la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

Por su parte, las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) constituyen, en este momento, el más importante instrumento de canalización del ahorro hacia la inversión productiva. En relación con la inversión inmobiliaria centramos nuestra atención en las Instituciones de Inversión Colectiva de naturaleza inmobiliaria (IICNI).

Con carácter general, la constitución y la operativa diaria de una IIC tiene bastantes requisitos y obligaciones, entre los que destacan las restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos, que imposibilitan una gestión discrecional de activos y una concentración en valores concretos. Entre las exigencias regulatorias destacan las siguientes:

1. Restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos para la inversión: límites de inversión (no más del 5% del capital/patrimonio en un mismo inversor, con carácter general; limitación de los mercados aptos para inversiones).
2. Control y vigilancia del depositario; restricciones en la constitución (autorización previa por la CNMV; exigencia de una organización administrativa y de procedimientos de control interno; exigencia de un reglamento interno de conducta), y supervisión por la CNMV (aplicación de un régimen de infracciones; revocación de la autorización en caso de sanciones muy graves; suspensión de los efectos de la autorización en caso de sanciones graves o muy graves).
3. Capital social o patrimonio mínimo y número mínimo de accionistas o partícipes.
4. Obligaciones de información a los inversores, obligación de publicidad de participaciones significativas y obligación de auditoría anual.
5. Otras restricciones operativas: límites al endeudamiento; límites en operaciones con derivados; operaciones con valores no cotizados; coeficiente mínimo de liquidez; límites en las operaciones con administradores o gestores; prohibición de constituir garantía con los activos.

En relación con la tributación de los instrumentos de inversión inmobiliaria vamos a comparar los tradicionales IICMI, las arrendadoras de viviendas y las nuevas SOCIMI como mostramos en el esquema siguiente:

El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la base de una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos.

La existencia de una IIC (Sociedad o Fondo), a través de la cual el socio o partícipe canaliza sus inversiones, requiere, como mínimo, la aplicación del principio de neutralidad fiscal, que impide que el socio o partícipe de una Institución de Inversión Colectiva tribute más que si invirtiera directamente.

Este principio de neutralidad fiscal se articula, según los países, mediante uno de los dos siguientes sistemas: en unos países, quien tributa es la Institución de Inversión Colectiva y no lo hace el socio o partícipe y en otros (entre ellos, España), la Sociedad o Fondo están exentos de tributación, y tributa el socio o partícipe.

En nuestro país, las Sociedades y Fondos de Inversión, que deberían estar exentos de tributación para cumplir plenamente el principio de neutralidad, tributan no obstante al tipo del 1% y, a su vez, el socio o partícipe tributa por los dividendos percibidos y las ganancias patrimoniales realizadas, sin beneficiarse de la deducción por doble imposición de dividendos, al tipo único del 18%, el mismo que se aplica a los restantes rendimientos del ahorro (dividendos de acciones, intereses de Letras del Tesoro, Bonos u obligaciones, intereses de depósitos o de cuentas corrientes, etc.).

Si este régimen no se aplicase, los socios o partícipes de Instituciones de Inversión Colectiva, tributarían dos veces por el mismo concepto, lo que impediría el desarrollo de este tipo de Instituciones.

Resulta interesante la comparativa de regímenes fiscales, tomado de Deloitte, que pone de manifiesto las diferencias de tributación más relevantes, que en la próxima entrada detallaremos.

Por otra parte, ya hemos comentado en otras entradas la tributación del ahorro para 2010, en el IRPF e Impuesto de Sociedades (IS) con la redacción actual de los Presupuestos Generales del Estado que se están tramitando, con forme a los siguientes esquemas:

Fuente Esquemas : Deloitte.

Imagen: dreamstime.

Declaraciones Hacienda: Modelos, plazos y forma de presentación.

Existen diversas  formas de presentación de los modelos. El obligado tributario puede elegir entre ellas salvo que se establezca la obligatoriedad de utilizar una de las vías de presentación en particular. Según el modelo se podrá presentar en impreso convencional o generado mediante módulo de impresión con programa de ayuda, por vía telemática por Internet, o por teleproceso, o en soporte directamente legible por ordenador (CD-R 12 cm).

Imagen: Winterling

Errores después de presentar la declaración de la Renta.

Puede suceder que, una vez presentada la declaración del IRPF, ya consista ésta en una autoliquidación o en el borrador de declaración debidamente suscrito o confirmado, o de la declaración del IP, el contribuyente advierta errores u omisiones en los datos declarados. El cauce para la rectificación de tales anomalías es diferente, dependiendo de que los errores u omisiones hayan causado un perjuicio a la Hacienda Pública o al propio contribuyente.

Errores u omisiones en perjuicio de la Hacienda Pública.

El procedimiento de regularización de situaciones tributarias derivadas de errores u omisiones padecidos en declaraciones ya presentadas que hayan originado un perjuicio a la Hacienda Pública, deberá regularizarse mediante la presentación de una declaración complementaria a la originariamente presentada (marcando la casilla de complementaria en el modelo correspondiente del ejercicio en el que tuvo lugar el error).

Errores u omisiones en perjuicio del contribuyente.

Si el contribuyente declaró indebidamente alguna renta exenta , computó importes en cuantía superior a la debida, olvidó deducir algún gasto fiscalmente admisible u omitió alguna reducción o deducción a las que tenía derecho y, en consecuencia, se ha producido un perjuicio de sus intereses legítimos, podrá solicitar de la Delegación, o Administración, de la Agencia Tributaria que corresponda a su domicilio habitual, la rectificación de su autoliquidación , siempre que la Administración tributaria no haya practicado liquidación definitiva o liquidación provisional por el mismo motivo ni haya transcurrido el plazo de cuatro años de prescripción del Impuesto. Se podrá presentar por internet, seleccionando Oficina virtual/ Registro de documentos electrónicos / Interposición de recursos y solicitudes de revisión / Presentación de solicitudes / Rectificación de autoliquidación.

Si se ha realizado un ingreso indebido, bien por error en la entidad bancaria, bien por duplicidad en el pago por el propio contribuyente, se podrá solicitar por internet la devolución de lo indebidamente ingresado seleccionando Oficina virtual/ Registro de documentos electrónicos// interposición de recursos y solicitudes de revisión/ Presentación de solicitudes/ Solicitud de devolución de ingresos indebidos/ Autoliquidaciones, haciendo constar en las alegaciones que no es la declaración- liquidación lo que se impugna, sino el error o duplicidad en el ingreso.

Si el error cometido es un error material, de hecho o aritmético, es decir, no se trata de un error de derecho, se podrá solicitar la rectificación seleccionando: Oficina virtual/ Registro de documentos electrónicos/ Interposición de recursos y solicitudes de revisión/ Presentación de solicitudes/ Procedimiento de rectificación de errores.

Dicho plazo de cuatro años comenzará a contarse:

1. Si la declaración se presentó dentro del plazo reglamentario de presentación de las declaraciones, desde el día siguiente a la finalización del mismo.
2. Si la declaración se presentó fuera de dicho plazo, desde el día siguiente a la presentación de la declaración.

La solicitud deberá efectuarse por el contribuyente titular de la declaración, o por sus herederos si aquél hubiera fallecido, mediante escrito dirigido a la Dependencia o Sección de Gestión de la Delegación o Administración de la Agencia Tributaria correspondiente a su domicilio habitual, haciendo constar claramente los errores u omisiones padecidos y acompañando justificación suficiente de los mismos.

En el caso de que la solicitud sea considerada procedente, el órgano competente de la Administración tributaria practicará liquidación provisional rectificando la declaración presentada y devolverá, en su caso, la cantidad indebidamente ingresada más los intereses de demora correspondientes, conforme a lo dispuesto en la Ley General Tributaria y en su normativa reglamentaria de desarrollo.

Rentas inmobiliarias: cuestiones frecuentes.

¿Qué es una imputación de renta inmobiliaria y cómo se declara?

La titularidad de inmuebles urbanos y los rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos a actividades económicas ni generadores de rendimientos de capital inmobiliario (arrendados) o los derechos reales de disfrute (usufructo) que recaigan sobre ellos tendrán laconsideración de renta imputada, y se deberá declarar por este concepto la cantidad que resulte de computar el 2% al valor catastral del inmueble, que se determinará proporcionalmente al número de días qu e corresponda en cada período impositivo. El porcentaje será del 1,1% del valor catastral (para valores catastrales revisados) o el 1,1% por el 50% del mayor de los tres valores siguientes: valor catastral, valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos (Impuesto de Sucesiones o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o precio de adquisición. Este último porcentaje se aplicará si a la fecha de devengo del impuesto (31 de diciembre del año anterior al ejercicio en que se presenta la declaración) todavía no se ha comunicado al contribuyente el valor catastral, cuando el inmueble sea de nueva construcción o esté situado en el extranjero.

  ¿Se debe declarar imputación de renta inmobiliaria por la vivienda habitual?

No, la Ley exceptúa de forma expresa la vivienda habitual, considerando como tal la edificación que constituya la residencia habitual durante un plazo continuado de al menos tres años y los elementos anejos a la misma (plazas de garaje hasta un máximo de dos y siempre que se hayan adquirido conjuntamente con la vivienda, trasteros, piscina, terrenos comunes de urbanización…,etc.), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda o formen parte de la misma inscripción registral.

Los datos de la vivienda habitual y anejos se deberán aportar al realizar la declaración a efectos exclusivamente informativos, y no procederá imputar cantidad económica alguna en concepto de imputación de renta inmobiliaria, si bien dará derecho a deducción de la cuota por las cantidades satisfechas en el ejercicio para la adquisición de la vivienda.

Fuente: AEAT