Una imagen del IVA en 2010.

Fuente: El Economista.

Utilidades:

• Interesantes  reflexiones sobre el paquete IVA.
• Documento Landwell-PwC.

Alquiler (viviendas) con opción de compra: nueva regulación del IVA.

Hemos comentado recientemente las modificaciones en la aplicación del IVA, en las operaciones de arrendamiento de viviendas con opción de compra, que pasan de tributar al 16% al 7%. Modificaciones recogidas en la Ley 11/2009 conocida como Ley SOCIMI.

Es evidente la importancia y transcendencia, para empresas inmobiliarias con ingentes cantidades de viviendas sin vender, la reducción en el IVA aplicable. No obstante, todavía existen dificultades, en relación con el IVA, para la adecuada conversión de una parte de las viviendas en venta en oferta de vivienda en alquiler en opción de compra. La legislación, y su aplicación por la Agencia Tributaria, en la situación actual, supone la calificación de autoconsumo a efectos de IVA y la consiguiente calificación de no deducible del IVA soportado por el promotor en la promoción de las viviendas. Esta situación según se anunció por responsables de la Dirección General de Tributos, DGT, (Sr.Verdún y Sr. Gascón) la semana que viene, con la correspondiente consulta de la DGT, se modificaría dejando de considerarse, a estos efectos, autoconsumo la reclasificación vivienda en venta/ vivienda en alquiler con opción de compra.

Y la última novedad, por esta entrada, que viene a optimizar la conversión que comentamos del parque de viviendas destinadas a la venta en viviendas destinadas al alquiler con opción de compra, es la flexiblización en la renuncia de la opción de compra, en su caso, por el arrendatario, permitiendo que los nuevos contratos no supongan la rectificación del IVA deducido por el promotor.

Celebramos, por supuesto, por la coherencia y oportunidad de las medidas orientadas al mercado del alquiler con opción de compra, es cierto que se han hecho esperar, pero por fin llegan. Reiteramos que la primera (IVA al 7%) está aprobada y publicada en el BOE y las otras dos en los próximos días se deben publicar.

Y, como no podía ser de otra forma, avanzamos hacia el nuevo año y el IVA 2010 se va clarificando.

¿Tendremos más cambios? Si son como éstos que vengan muchos. ¿Qué pensáis? ¿Bajarán las viviendas y los alquileres?

Entradas relacionadas:

• Arrendamiento con opción de compra (empresas inmobiliarias): tratamiento contable.

Novedades en instrumentos de inversión inmobiliaria (SOCIMI e IICNI) y tributación en 2010 (I).

Resulta conocido la reciente aprobación de la nueva la Ley de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.

Con el objeto de admitir la inversión indirecta se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

Creación SOCIMI

La creación de este nuevo tipo de sociedades mercantiles requiere establecer para las mismas ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial, a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de distribución de resultados, de manera que su cumplimiento permita a estas sociedades optar por la aplicación de un régimen fiscal especial. Así, la combinación de un régimen sustantivo específico conjuntamente con un régimen fiscal especial tiene como objetivos fundamentales, continuar con el impulso del mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de los beneficios a sus accionistas.

Por su parte, las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) constituyen, en este momento, el más importante instrumento de canalización del ahorro hacia la inversión productiva. En relación con la inversión inmobiliaria centramos nuestra atención en las Instituciones de Inversión Colectiva de naturaleza inmobiliaria (IICNI).

Con carácter general, la constitución y la operativa diaria de una IIC tiene bastantes requisitos y obligaciones, entre los que destacan las restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos, que imposibilitan una gestión discrecional de activos y una concentración en valores concretos. Entre las exigencias regulatorias destacan las siguientes:

1. Restricciones en los límites de inversión y en los mercados aptos para la inversión: límites de inversión (no más del 5% del capital/patrimonio en un mismo inversor, con carácter general; limitación de los mercados aptos para inversiones).
2. Control y vigilancia del depositario; restricciones en la constitución (autorización previa por la CNMV; exigencia de una organización administrativa y de procedimientos de control interno; exigencia de un reglamento interno de conducta), y supervisión por la CNMV (aplicación de un régimen de infracciones; revocación de la autorización en caso de sanciones muy graves; suspensión de los efectos de la autorización en caso de sanciones graves o muy graves).
3. Capital social o patrimonio mínimo y número mínimo de accionistas o partícipes.
4. Obligaciones de información a los inversores, obligación de publicidad de participaciones significativas y obligación de auditoría anual.
5. Otras restricciones operativas: límites al endeudamiento; límites en operaciones con derivados; operaciones con valores no cotizados; coeficiente mínimo de liquidez; límites en las operaciones con administradores o gestores; prohibición de constituir garantía con los activos.

En relación con la tributación de los instrumentos de inversión inmobiliaria vamos a comparar los tradicionales IICMI, las arrendadoras de viviendas y las nuevas SOCIMI como mostramos en el esquema siguiente:

El régimen fiscal especial de estas SOCIMI se construye sobre la base de una tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos.

La existencia de una IIC (Sociedad o Fondo), a través de la cual el socio o partícipe canaliza sus inversiones, requiere, como mínimo, la aplicación del principio de neutralidad fiscal, que impide que el socio o partícipe de una Institución de Inversión Colectiva tribute más que si invirtiera directamente.

Este principio de neutralidad fiscal se articula, según los países, mediante uno de los dos siguientes sistemas: en unos países, quien tributa es la Institución de Inversión Colectiva y no lo hace el socio o partícipe y en otros (entre ellos, España), la Sociedad o Fondo están exentos de tributación, y tributa el socio o partícipe.

En nuestro país, las Sociedades y Fondos de Inversión, que deberían estar exentos de tributación para cumplir plenamente el principio de neutralidad, tributan no obstante al tipo del 1% y, a su vez, el socio o partícipe tributa por los dividendos percibidos y las ganancias patrimoniales realizadas, sin beneficiarse de la deducción por doble imposición de dividendos, al tipo único del 18%, el mismo que se aplica a los restantes rendimientos del ahorro (dividendos de acciones, intereses de Letras del Tesoro, Bonos u obligaciones, intereses de depósitos o de cuentas corrientes, etc.).

Si este régimen no se aplicase, los socios o partícipes de Instituciones de Inversión Colectiva, tributarían dos veces por el mismo concepto, lo que impediría el desarrollo de este tipo de Instituciones.

Resulta interesante la comparativa de regímenes fiscales, tomado de Deloitte, que pone de manifiesto las diferencias de tributación más relevantes, que en la próxima entrada detallaremos.

Por otra parte, ya hemos comentado en otras entradas la tributación del ahorro para 2010, en el IRPF e Impuesto de Sociedades (IS) con la redacción actual de los Presupuestos Generales del Estado que se están tramitando, con forme a los siguientes esquemas:

Fuente Esquemas : Deloitte.

Imagen: dreamstime.